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（原標(biāo)題：第一太平戴維斯：亞太區(qū)酒店投資總額下滑投資者仍高度關(guān)注主要市場(chǎng)）

近日，第一太平戴維斯發(fā)布《第二季度亞太酒店銷售與投資報(bào)告》顯示，2017年第二季度，亞太區(qū)酒店投資總額下滑。投資者仍高度關(guān)注主要市場(chǎng)，對(duì)發(fā)展中市場(chǎng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。

報(bào)告顯示，2017年第二季度投資銷售總額達(dá)到15.2億美元，較去年同期相比下降了5.5%。交易額最高的三個(gè)市場(chǎng)依次為香港、澳大利亞和日本，共計(jì)占亞太區(qū)總額的66.3%。

“2017年開局行情令人振奮，到第二季度市場(chǎng)走緩，投資者更多關(guān)注本土投資機(jī)會(huì)。成熟市場(chǎng)仍然氣氛活躍，而投資者對(duì)發(fā)展中市場(chǎng)多持謹(jǐn)慎態(tài)度。然而鑒于區(qū)域市場(chǎng)的表現(xiàn)，投資者不妨考慮次級(jí)市場(chǎng)的高增值潛力資產(chǎn)，或?qū)⒂兴斋@�！钡谝惶酱骶S斯研究部表示。

2017年第二季度亞太區(qū)酒店市場(chǎng)共完成29筆交易，分布在8個(gè)國(guó)家和地區(qū)，投資成交額達(dá)15.8億美元。2017年上半年交易總額較去年同期減少5.5%。

基匯資本領(lǐng)頭的財(cái)團(tuán)從法國(guó)開發(fā)商ThierryBarbion和蘭卡斯特集團(tuán)（LancasterGroup）手中，收購了位于大溪地的波拉波拉四季度假酒店，是第二季度最大交易之一。該筆交易于今年2月公開，并最終在第二季度完成。

同樣值得關(guān)注的交易還有悉尼雙灣洲際酒店，成交價(jià)約1.4億澳元（約1.053億美元）。買家為上海連合房地產(chǎn)投資有限公司，賣家為新加坡皇家集團(tuán)。

盡管法屬波利尼西亞錄得一筆大宗交易，第二季度的酒店交易仍主要發(fā)生在澳大利亞、香港和日本等成熟市場(chǎng)。這些市場(chǎng)的酒店資產(chǎn)憑借穩(wěn)定業(yè)績(jī)吸引著本土買家。

雖然對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的預(yù)期降低導(dǎo)致上半年投資額同比下滑，但投資者仍然積極關(guān)注穩(wěn)定型投資，特別是在成熟市場(chǎng)，只是這些地區(qū)的資產(chǎn)往往價(jià)格較高而收益率較低。亞太區(qū)其他市場(chǎng)依然屬于機(jī)會(huì)型投資市場(chǎng)，但潛在回報(bào)率高于全球平均水平。對(duì)于這類市場(chǎng)投資者更側(cè)重于戰(zhàn)略投資，選擇具有較高增值潛力的資產(chǎn)。

北亞方面，受日本酒店市場(chǎng)整體良好態(tài)勢(shì)的推動(dòng)，投資者爭(zhēng)搶日本酒店資產(chǎn)，而可供出售的酒店資產(chǎn)則在不斷減少。第二季度日本酒店投資成交額同比減少85.5%至161億日元。這并不表示市場(chǎng)無人問津，而是與前幾年酒店銷售熱潮相比，可售資產(chǎn)的稀缺已經(jīng)嚴(yán)重影響成交量。

2017年第二季度日本市場(chǎng)最大的交易為橫濱新大谷尊貴酒店的出售，總價(jià)51億日元（4510萬美元）。賣家為TOC，買家為芙蓉綜合融資租賃株式會(huì)社（FuyoGeneralLease）。

相比前幾個(gè)季度的高價(jià)，二季度的酒店成交價(jià)相對(duì)較低。如前所述，東京和大阪等重點(diǎn)城市缺乏投資機(jī)會(huì)，大多數(shù)交易發(fā)生在其他區(qū)域城市。日本房地產(chǎn)投資信托（J-REITS）作為本土主要買家，傾向于在現(xiàn)有資產(chǎn)包中增加酒店資產(chǎn)以長(zhǎng)期持有，愈發(fā)造成短期內(nèi)酒店資產(chǎn)的短缺。

盡管第二季度相對(duì)較為平靜，但下一季度有望完成一些重大交易。2020年奧運(yùn)會(huì)為市場(chǎng)樂觀心態(tài)提供支撐，入境游增長(zhǎng)預(yù)期仍繼續(xù)維持，因此部分開發(fā)商將新建或開始穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的酒店出售給愿意接盤的買家。

另外，近期有消息稱日本多個(gè)城市醞釀打造綜合度假區(qū)，如得到政府批準(zhǔn)，可能會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)旅游業(yè)。

韓國(guó)市場(chǎng)第一季度完成一筆交易，YounggyuMoon以809億韓元（7,140萬美元）的價(jià)格，將埃露艾酒店售予CheungdamPenthousePFV。受文化及娛樂出口的推動(dòng)，韓國(guó)旅游業(yè)和酒店業(yè)吸引并維持著相當(dāng)?shù)耐?a href="/dm/hns/zixing/">資興趣，但近期國(guó)內(nèi)政治不穩(wěn)定，加之與最大游客來源國(guó)中國(guó)的潛在沖突擔(dān)憂，短期內(nèi)韓國(guó)將面臨利空形勢(shì)，將影響整體投資信心。

在香港，第一季度的活動(dòng)與上季度相比有所放緩，投資多由本土買家主導(dǎo)。2017年第二季度，香港酒店成交額達(dá)37億港元（4.762億美元），而去年同期無交易達(dá)成。香港仍然是一個(gè)穩(wěn)定的成熟市場(chǎng)，入住率較高，尤其受到本土買家追捧。然而來自中國(guó)內(nèi)地投資者的成交恐將有限，因?yàn)檫@類投資者關(guān)注酒店以外的其他資產(chǎn)類別。

中國(guó)大陸市場(chǎng)本季度無重要交易達(dá)成，但投資者持續(xù)關(guān)注北京、上海等一線城市的戰(zhàn)略投資機(jī)會(huì)。另外，由于資金外流的限制，更多中國(guó)投資者轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)尋找投資機(jī)會(huì)。市中心地段的物業(yè)資源稀缺，且通常價(jià)格較高而租期較短，而投資者也開始關(guān)注主要城市邊緣地區(qū)或逐漸興起的二線城市，尋找更具增值潛力的資產(chǎn)。

東南亞與南亞雖然新加坡一直是投資者進(jìn)軍東南亞市場(chǎng)的首站，但成交卻少之又少。2017年第二季度，麗雅酒店、俱樂部酒店（TheClubHotel）這兩家精品酒店完成出售，總價(jià)為1.275億新元（9,210萬美元）。賣家為Hind集團(tuán)，買家為精品房地產(chǎn)投資公司8MRealEstate。雖然新加坡的酒店價(jià)格一向偏高，但市場(chǎng)行情穩(wěn)定、入住率較高，能為投資者帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流，應(yīng)該適合尋求穩(wěn)定收益資產(chǎn)、傾向于長(zhǎng)期持有的投資者。