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11樓

只看此人

2007-07-08 07:12:19

三線的城市被媒體引導(dǎo)的讓周邊城市一些腦子發(fā)熱的投資者發(fā)蒙，把惠陽(yáng)大亞灣的一手房?jī)r(jià)格暴炒到了和一線深圳的價(jià)格相接近。惠陽(yáng)及大亞灣能和深圳相提并論嗎？深圳價(jià)格的提升，在于上千萬(wàn)的密集人口的國(guó)際大都市，是已經(jīng)歷了26年的特區(qū)飛速發(fā)展過(guò)程，土地的稀缺，人口密集度全國(guó)最大，供應(yīng)和需求差距拉大，而導(dǎo)致近2年的樓價(jià)飛漲。而惠州惠陽(yáng)淡水26年來(lái)的人口還不到十萬(wàn)人（足以說(shuō)明落后程度），惠陽(yáng)淡奧地區(qū)的城市化發(fā)展才剛剛開始啟動(dòng)。說(shuō)的確切點(diǎn)還是個(gè)經(jīng)濟(jì)落后的小鎮(zhèn)（落后深圳20年），一手房?jī)r(jià) 最高價(jià)格也已經(jīng)達(dá)到了接近2萬(wàn)一平方（如：棕櫚島高檔樓盤最典型，每月的管理費(fèi)高達(dá) 3.5/平方米，真是富人居住的天堂），交樓時(shí)，還要付你都無(wú)法想象的各項(xiàng)事先沒(méi)有告知的很多深圳樓盤都不收取不合理的費(fèi)用達(dá)到總房?jī)r(jià)款的6%左右，而且絕大多數(shù)的樓盤還是什么都沒(méi)有的毛呸房，等你裝修好了，我看和深圳的價(jià)格相差無(wú)幾，深圳人在惠州購(gòu)房有幾個(gè)是要居住的呢，絕大部分是投機(jī)，現(xiàn)在再去買樓做投資那風(fēng)險(xiǎn)就不用說(shuō)了，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了在深圳的風(fēng)險(xiǎn)。如果是三年前買的房（那個(gè)時(shí)候最高擋樓盤也不超過(guò)3000一平方，更多的是在2000左右），那你要是投資者，現(xiàn)在就是最佳的出手機(jī)會(huì)，就不知道有沒(méi)有哪個(gè)傻瓜會(huì)接手已經(jīng)超過(guò)5000以上的價(jià)格了，見好就收，才是真正贏利的投資者（就怕你出手時(shí)是有價(jià)無(wú)市）。縱觀淡水及大亞灣的發(fā)展歷史，今天的房?jī)r(jià)，就相當(dāng)于當(dāng)初91~93年的狂炒地皮的泡沫經(jīng)濟(jì)，讓多少人付出了慘痛的代價(jià)后低迷了十年有余。如果說(shuō)3年前在惠陽(yáng)地區(qū)置業(yè)投資房產(chǎn)還算明智之舉的話，那么如今房?jī)r(jià)暴漲到5000以上再進(jìn)行投資，那就要做好買單交學(xué)費(fèi)的準(zhǔn)備了。按現(xiàn)在惠陽(yáng)淡水的正常發(fā)展，樓市應(yīng)該是在3500左右，現(xiàn)在的一手房產(chǎn)樓價(jià)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)不言自明了。投資者應(yīng)該考慮把眼光放在二手房產(chǎn)上，這個(gè)市場(chǎng)還是沒(méi)有被人為暴炒，屬于遺忘的角落，誰(shuí)要是抓住這個(gè)商機(jī)，利潤(rùn)的回報(bào)也可能會(huì)更大，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更低。 -------------------------------------------------------------------------------- 讓我們來(lái)比較一手和二手房的價(jià)格比吧：以一手東方新城的現(xiàn)在均價(jià)11000元/平米計(jì)算，買98平方還未建好的毛胚房（商品房一般還有近20方的分?jǐn)偯娣e，實(shí)際使用面積才80方），總價(jià)款：98×11000=1，078，000元。以裝修費(fèi)用500元/平方米計(jì)，要4.9萬(wàn)，合計(jì)：112.6萬(wàn)元。管理費(fèi)要1.8元/平方米。而東方新城直線距離不到一公里的惠陽(yáng)老城區(qū)橋背街近期要出讓的一套占地面積約120 平方米，建筑面積約490平方米的獨(dú)立樓，僅46萬(wàn)。不算地皮價(jià)（政府已經(jīng)不出售小面積再讓個(gè)人建獨(dú)立樓，只有過(guò)去個(gè)人已經(jīng)擁有的二手地皮，現(xiàn)在出售價(jià)都要在2000元以上，僅地皮價(jià)就值24萬(wàn)），46萬(wàn)÷490平方米＝938元/平方米。如果把整棟樓也按500元/平方米進(jìn)行從新高檔次裝修：490×500=245000元（24.5萬(wàn)，相當(dāng)于地皮價(jià)款）總計(jì)：46萬(wàn)+24.5萬(wàn) =70.5萬(wàn)元。也就是說(shuō)用70萬(wàn)就能擁有一棟490平米的較高檔次獨(dú)立樓，是東方新城面積的五倍，價(jià)格還能節(jié)省：112.6萬(wàn)元-70.5萬(wàn)元=42.1萬(wàn)元。還無(wú)管理費(fèi) 在看回報(bào)價(jià)值，東方新城屬于秋長(zhǎng)地段，還不屬于淡水中心區(qū)域，周圍沒(méi)有一點(diǎn)人氣和商業(yè)氣氛，出租按2000元/月（租金相當(dāng)于20元/平方米），112.6÷2.4/年租金.約47年才能收回本金（要是計(jì)算利息的話，那成本就更高，50年都難以收回成本）。而且你也不可能到惠州享有5+2的生活度假方式（你已經(jīng)把全部的房產(chǎn)出租了）。如果490方的獨(dú)立樓也按20元/平方米出租的話，那么490×20元/平方米=9800元/月。6 年就能全部收回投資本金。如果你要是想經(jīng)常到惠州居住或度假，可根據(jù)自己的實(shí)際情況，還可以留一套90方自己居住，其余400方出租。該獨(dú)立樓的位置離淡水最繁華的中心地帶僅 600米。還離惠州市重點(diǎn)改造的惠淡大道近在咫尺。周遍環(huán)境旺中帶靜。假如一手市場(chǎng)保持現(xiàn)有高價(jià)位，必然會(huì)帶動(dòng)二手市場(chǎng)的低迷價(jià)格的提升，如果二手市場(chǎng) 均價(jià)上升到一手市價(jià)的1/3，也就是3500元/平方米的話，那么這棟現(xiàn)價(jià)僅46萬(wàn)的獨(dú)立樓的回報(bào)價(jià)值是多少？ ================================================================================ ◆ 惠州市惠陽(yáng)區(qū)淡水橋背房產(chǎn)一棟，建筑面積約490㎡，參考價(jià)46萬(wàn)元，不包過(guò)戶。有意競(jìng)買者請(qǐng)持有效證件于2007年7月11日16：00前辦理競(jìng)買手續(xù)�？礃訒r(shí)間：2007年7 月10、11日。聯(lián)系電話：0752—2671912 -------------------------------------------------------------------------------- 近期還有以下房產(chǎn)： * 三棟市場(chǎng)五層房產(chǎn)一棟，建筑面積489.4㎡，參考價(jià)：105萬(wàn)元； * 惠州市仲愷工業(yè)區(qū)房產(chǎn)一棟，建筑面積約900㎡，參考價(jià)：155萬(wàn)元； * 惠州市大亞灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西區(qū)富口村太平地段的土地一宗，占地面積為120㎡，參考價(jià)30萬(wàn)元，不包過(guò)戶了； * 位于惠州市大亞灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西區(qū)鎮(zhèn)觀山仔的土地一宗，占地面積為126㎡，參考價(jià) 31萬(wàn)元，不包過(guò)戶； * 位于惠州市大亞灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西區(qū)鎮(zhèn)上揚(yáng)養(yǎng)公坑的土地一宗，占地面積為100㎡，參考考價(jià)33萬(wàn)元，不包過(guò)戶。以上標(biāo)的詳細(xì)信息和更多招商信息，歡迎登錄：http//www.bailida.net ================================================================================ [炒樓無(wú)罪](2007-7-5 15:31:18): 惠州以爛盤為主，難得有幾個(gè)順眼的。深圳的泡沫是深圳人炒的，惠州的泡沫也是深圳炒的，惠州的泡沫絕對(duì)比深圳大。 [johnz](2007-7-5 16:09:06): 媒體啊，關(guān)心大眾，能否多一些實(shí)事求是，不要為了吸引眼球，不負(fù)責(zé)任的喊口號(hào)，你們一邊帶著人到異地置業(yè)（炒樓），一邊又叫大家不要在深圳置業(yè)（有風(fēng)險(xiǎn)）。一邊把周邊或內(nèi) 地一些下三爛的城市房?jī)r(jià)推高，一邊又說(shuō)深圳房?jī)r(jià)會(huì)跌？你們是在引導(dǎo)大家置業(yè)還是在誤導(dǎo)大家置業(yè)？你們是在為大眾利益出發(fā)，還是有個(gè)人原因呢？ [fred_mark](2007-7-6 15:44:22): 觀念正確，論據(jù)錯(cuò)誤，別拿惠州跟深圳比，三線城市和一線城市有可比勝嗎？ ■惠州房?jī)r(jià)多便宜這些數(shù)字是我們踩盤中了解到的，不一定很準(zhǔn)確，但也差不了多少吧�；葜莸臇|方新城，據(jù) 說(shuō)均價(jià)11000元/平；惠州的潤(rùn)園，據(jù)說(shuō)均價(jià)7500元/平；惠州的帝景灣，據(jù)說(shuō)均價(jià)7000元/ 平；惠州的金旺花苑，據(jù)說(shuō)均價(jià)6000元/平；惠州的荷蘭水鄉(xiāng)，據(jù)說(shuō)均價(jià)6000元/平。說(shuō)到這些，肯定會(huì)有人提出，惠州還有更低樓價(jià)的樓盤，你為何不提？這些呆子，對(duì)于一些垃圾樓盤，有必要提嗎？或者說(shuō)拿惠州的一些下三爛樓盤來(lái)和我們國(guó)際大都市比，那不是傻瓜是啥？比如最后那個(gè)均價(jià)6000元/平的盤吧，那個(gè)盤的品質(zhì)和深圳關(guān)外的如龍崗鎮(zhèn)的水岸新都比如何？說(shuō)實(shí)話，不如我們龍崗的那個(gè)。但價(jià)格呢？相差不大啊。各位老大。我以為惠州的房?jī)r(jià) 有多便宜，原來(lái)如此。就說(shuō)前面幾個(gè)吧，價(jià)格7000元/平。比配套，這些地方不要和深圳關(guān)內(nèi)比，就是和布吉、龍華比也沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。更何況，我們的布吉還在建地鐵，那個(gè)惠州會(huì)修地鐵嗎？而布吉的樓盤不過(guò)一萬(wàn)元/平。比承接力？要比嗎？不要吧，浪費(fèi)精力。 ------------------------------------------------------------------------------- [高雄人李察](（2006-3-28 23:58:15） well ,　是面向飯店的其中一間。。。。九千是含裝修與家電家私。。。這個(gè)月開始收租了。同時(shí)也要開始付貨款了。三成首期，雜費(fèi)高達(dá)九萬(wàn)元（很多都是深圳不會(huì)交的錢與項(xiàng)目，看了火大，銀行評(píng)估就要一萬(wàn)六千元，拷�。� 貨７０萬(wàn)�。保的辏∶吭陆唬担梗常翟�。頭款３０萬(wàn) 房租�。叮常常苍�，但是簽約後才跟我說(shuō)要付政府租稅９％，行政費(fèi)加上設(shè)施使用費(fèi)９００元與管理費(fèi)差額１１０元。故只是實(shí)收到５０００元。。。�；鸫螅。� 希望這里房?jī)r(jià)不會(huì)崩盤，我就死定了。虧死了��！鳴�。‰S時(shí)還可能住戶退租�，F(xiàn)在心里七上八下的。。。。。 [高雄人李察](2006-3-28 23:59:29): 不知道地鐵三號(hào)線是否真會(huì)到惠州？！現(xiàn)在布吉這里都停工了。應(yīng)是要先征地吧？！去淡水走高速現(xiàn)在來(lái)說(shuō)是很快，且沒(méi)車。只是路費(fèi)油錢較高，另外還要被照相。真慘！！下次去惠州辦房子的事時(shí)，還要去交罰款。。。。哎。。 [高雄人李察](2006-3-29 0:06:30): １１０平方米，在三樓的小高層，這里本來(lái)就是全惠州最貴的房子。以前一開始好像是五六千元吧？！這幾年漲了很多。。環(huán)境是在球場(chǎng)里，本來(lái)就算是豪宅啦！不過(guò)，我昨天看合約。。。產(chǎn)權(quán)只到２０６４年了�；璧梗。� 當(dāng)時(shí)我要買的時(shí)後，我在那里打電話給買了振業(yè)城的同事，他說(shuō)叫我別沖動(dòng)，先回來(lái)深圳，他帶我去看振業(yè)，一平方米七千五。。。我沒(méi)聽還是付了訂金　，那知道他們寫了定金，不能退了。。。。又催我另交二萬(wàn)隔天。我又付了。。。結(jié)果簽約時(shí)，與賣房子的人說(shuō)的全都不一樣了。。。租金七千變成六千三。。。還要扣一堆錢只能收到五千。�？膳碌氖牵泻� 殼牌已不租了。。。。天�。∥液冕峄诎。� 這個(gè)月初，同事電話告訴我，振業(yè)城他的那間連體別墅，每平方漲到九千八了。賺了四十幾萬(wàn)，他都還沒(méi)裝修。。。。就賺了這麼多。。。。更後悔了。。。。怎這笨？！下次要小心，等兩年後，房子可以賣之後，我要快點(diǎn)脫手才行。希望別虧太多就好了。。。。。當(dāng)初三萬(wàn)元虧了就算了。現(xiàn)在搞得經(jīng)濟(jì)緊張。。。另半島一號(hào)的還是觀望好了。這陣子漲勢(shì)太快，有點(diǎn)危險(xiǎn)。。。主要還是資金已押入太多了。過(guò)兩年深圳龍崗的脫手或是賣掉可園後有筆錢再說(shuō)吧！ [高雄人李察](2006-3-31 0:12:31): 哇！你買的早歐。我總價(jià)近百萬(wàn)，辦到好都一百○七萬(wàn)了。(七十萬(wàn)按揭) 我是要簽約時(shí)才說(shuō)租約到期了，但是現(xiàn)在說(shuō)是唯一的一間有繼約的，誰(shuí)相信現(xiàn)說(shuō)又延至十一月一日啦！可是又寄單來(lái)說(shuō)隨時(shí)可以解約，真不知道他們賣什麼藥啦！如果說(shuō)沒(méi)租的話，那簡(jiǎn)單，我就五千元讓人間幫忙租，應(yīng)可以租得出去。反正也差不了多少租金啦！現(xiàn)實(shí)收也就是五千呀！。。。 [ybd1977](2006-3-31 0:48:19): 你的位置比我的好，我在里面的棗林徑18號(hào)，位置比較偏。當(dāng)時(shí)也是因?yàn)閮r(jià)格、租約等問(wèn) 題，和JS扯皮了幾次。