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今年“十一”長假期間，中國樓市迎來新一輪的收緊調(diào)控大潮。自9月30日起直至黃金周結(jié)束，北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等19個城市8天內(nèi)先后出臺樓市調(diào)控政策。至此，國內(nèi)限購城市重新擴(kuò)圍至20個。

哪些城市出臺了政策？

自9月30日至10月7日，北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州，這19個涵蓋了一線、二線、三線的城市發(fā)布了力度不一的樓市調(diào)控政策。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各地選擇“十一”長假密集出臺政策，希望政策積極被市場所吸收，不被過度地解讀。因為，如果各地政策出臺的時間點不緊湊，會使得部分未出政策的城市面臨更大的壓力，即防范部分炒房需求從政策收緊城市轉(zhuǎn)移到政策未收緊城市。

例如，東莞出臺限購政策，除了房價上漲過快等其他城市都有的共勝原因外，一個非常特殊的原因是深圳限購升級后，部分剛需購房者和炒房者會轉(zhuǎn)移需求到東莞，進(jìn)而造成東莞樓市存在交易規(guī)模上升、價格攀升等壓力。

調(diào)控有何新特點？

“十一”前少數(shù)二線城市出臺了收緊樓市的限購或限貸政策，此次黃金周期間，北京、蘇州、深圳、南京、廈門等城市屬于“加碼”調(diào)控。例如，北京分別將購買首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50%。至此，北京、深圳、合肥、蘇州等城市限購力度恢復(fù)到2014年“9.30”之前。

各城市新一輪樓市調(diào)控政策中，天津、鄭州、成都、濟(jì)南、無錫、福州等地則同時出臺了限購、限貸等措施，且多地采取了“分區(qū)調(diào)控”模式。例如，天津?qū)σ延?套住房的非本市戶籍家庭，暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)再購房，同時提高其首套房商貸首付比例至40%。

南寧和惠州出臺的新政策則未提及限購限貸政策，基本上是從規(guī)范市場交易秩序、穩(wěn)定市場預(yù)期等出發(fā)。例如，南寧要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際銷售價格不得高于預(yù)售申報價。

為何是這些城市？

多位業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，此輪調(diào)控政策的出臺主要是針對近期房價上漲過快的城市，抑制房價過快上漲是最直接的目的。

據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，9月中國百城房價環(huán)比上漲2.83%，漲幅較上月擴(kuò)大0.66個百分點，漲勢已持續(xù)17個月。鄭州、無錫、常州、昆山、珠海、廊坊、杭州、蕪湖、贛州、福州環(huán)比漲幅居前十，漲幅在4.8%-7%之間，多地已在“十一”黃金周期間出臺了收緊勝政策。

已經(jīng)8月或9月份開始實施限購或限貸的蘇州、廈門、杭州、合肥、南京、武漢9月份新房價格則分別環(huán)比漲1.44%、2.35%、5.1%、4.41%、3.09%、2.11%，繼續(xù)保持強勁上漲勢頭。

房地產(chǎn)專家謝逸楓曾表示，如果已出臺收緊政策的城市樓市持續(xù)高燒不降，地方將調(diào)控加碼，出臺提高房貸首付、利率，限購、限貸條件與標(biāo)準(zhǔn)升級，取消稅收優(yōu)惠，打擊第三方房貸平臺等政策。

還有哪些城市可能會收緊？

上一輪樓市限購周期(2014年9月30日前)，高峰時期共46個城市發(fā)布了限購政策。經(jīng)歷十一長假各地密集發(fā)布新政后，梳理發(fā)現(xiàn)，限購城市迅速從8個增至20個城市，分別是北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南、無錫、合肥、武漢、南京、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、上海、三亞、杭州。

業(yè)內(nèi)人士分析，未來，石家莊、青島等房價漲幅較快的城市，仍有出臺限購政策的可能。上海等熱點城市也不排除會在信貸收緊等方面有動作，政策大體上與2010-2011年的限購限貸政策內(nèi)容吻合，思路也基本一致。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)一些省會城市、計劃單列市、部分大城市周邊的中小城市，都會有收緊政策的可能。例如，南昌、長沙、重慶、太原、昆明、西安、嘉興、寧波、常州等城市。而貴陽等房價波動很小的城市則主要還是堅持去庫存，同時對租賃市場進(jìn)行規(guī)范。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，一些城市仍面臨降庫存的壓力，未來有望出臺寬松政策，“因城施策”、“一城一策”將成為趨勢。

對市場有何影響？

張大偉表示，各個城市間的政策會產(chǎn)生疊加的效果。從國慶長假期間的成交量來看，市場成交量比去年同期已經(jīng)有了一個明顯的下滑，特別是在一二線城市大部分市場的成交量跌幅已經(jīng)超過了30%。

展望未來，中國指數(shù)研究院指出，在地方地名一系列收緊政策影響下，有望抑制部分投資投機需求，房價漲幅將逐步趨穩(wěn)。

“年底前，個別大城市房價依然會上漲，只不過漲幅沒有近期的大；部分城市或在明年價格有所下降。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，年底前市場需求依然屬于高位，部分房企會加快推盤。到了明年，市場整體成交量或會下滑，但長期看，政策的效力依然會減弱，要警惕各類規(guī)避政策的新做法。